토지거래허가란?

• 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 진행, 합리적인 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 경우에 허가를 받는 제도

토지거래허가구역 지정권자

• 국토교통부장관: 둘 이상 시·도 및 국책사업지구
• 시·도지사: 동일 시·도 내
• 지정절차

  1. STEP 1

     토지거래허가구역
     입안
     • (국토부장관) 둘 이상 시·도 및 국책사업지구
     • (시·도지사) 동일 시·도 내

  2. STEP 2

     중앙(지방)도시계획
     위원회 심의
     • 허가구역 경계설정, 지정기간, 허가면적 등 심의
     • 재지정의 경우 시도지사 및 시군구 의견 청취

  3. STEP 3

     관보·공보에 공고 및 관계기관 통보
     • 공고 5일 후 허가구역 지정효력 발생

  4. STEP 4

     공시(7일) 및
     공람(15일)
     • 시장·군수·구청장

  ※ 해제권자 및 절차도 지정시와 같음

토지거래계약 허가권자: 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장

허가대상이 되는 거래

• 허가구역 안에 있는 토지의 소유권, 지상권 등을 대가를 받고 이전·설정하는 계약을 체결하는 경우
  ※ 대가: 금전에 한하지 않으며 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무변제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함

허가기준

• 실수요성, 이용목적의 적절성 및 면적의 적합성 등에 대하여 시장·군수·구청장이 법령이 정하는 세부기준에 적합여부를 확인하여 허가

토지의 이용의무기간

• 주거용지, 주민복지(편익)시설: 2년
• 농업·축산업·임업·어업, 대체토지취득: 2년
• 공익 또는 도시계획 적합사업 시행: 4년
• 현상보존용: 5년
  • ※ 토지의 이용의무: 취득한 날(등기 완료일)부터 발생
  • ※ 이용목적을 변경하고자 하는 경우 이용목적 변경허가를 받아야 함
  • ※ 이용목적변경을 위한 절차가 완료되지 아니하면 당초 이용목적, 이용계획과 다른 개발·전용행위와 관련된 인·허가 등이 불가함
  • 단, 농지, 임야를 농업, 임업경영이 아닌 다른 목적으로 변경하고자 하는 경우 농지법·산지관리법에 의한 전용허가 또는 전용신고 등이 선행되어야 함

위반시 조치

• 벌칙
  • 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조(벌칙)
  • 내용: 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그밖에 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자
  • 처벌: 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금
• 이행강제금
  • 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조(이행강제금)
  • 내용: 이용의무 이행명령을 이행하지 않은 자
  • 처분: 토지취득가액의 100분의 10 범위 안에서 이행강제금 부과
  • ※ 이용목적 위반 100분의 5, 불법임대 및 그밖에 위반 100분의 7, 방치 100분의 10
  • ※ 이행명령이 있는 날을 기준으로 이행될 때까지 매년 1회 부과

2025. 8. 26. 부평구 전역, 토지거래허가구역 지정
(외국인이 주택을 매수하는 경우)

• 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.(1년)
• 허가구역: 부평구 전역
• 허가대상
  • 허가대상자: 외국인 등(대한민국 국적이 아닌자, 외국법인, 외국정부)
  • 허가용도: 주택(단독·다가구·다세대·연립주택, 아파트), 단 오피스텔 제외
  • 면적기준: 주거지역(6㎡), 상업지역(15㎡), 공업지역(15㎡), 녹지지역(20㎡), 용도지역 없는 구역(6㎡) 초과
• 허가조건
  • 토지 의무이용기간: 허가일로부터 4개월 내 입주, 주택 취득 후 2년간 실거주