<생활법률상담> ▶ 최승철 법무사

Q 甲은 2014년 9월경 다가구주택에 보증금 6,000만 원에 전세권설정계약을 체결하고 전세권설정등기를 마쳤고, 이듬해 乙이 같은 주택 다른 층에 보증금 5,500만 원에 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 뒤 확정일자를 받았습니다.
이후 다가구주택이 경매로 넘어가 甲이 전세권 설정자로서 건물과 토지 매각대금에서 선순위로 배당을 받자, 乙이 곧바로 배당이의의 소를 제기하였는데, 이 경우 甲이 乙보다 선순위로 배당받는 것이 맞는지?

A 건물 매각대금의 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 甲이 선순위이나, 대지 매각대금은 전입신고 및 확정일자를 통해 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 乙이 선순위에 해당합니다.

이 사안에서 유의할 점은 ‘다가구주택’이라는 점인데, 건축법령상 다가구주택은 집합건물(아파트와 같이 구분소유권이 인정되는 건물)이 아니라 단독주택처럼 한 사람이 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하며, 전세권설정의 효력이 ‘대지’까지 미치지 않습니다.
따라서 다가구주택에 전세권을 설정한 甲은 건물의 매각대금에 대해서는 우선변제권자로서 배당을 받을 수 있지만, 전세권설정의 효력이 대지까지 미치지 않기 때문에 대지의 매각대금은 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 전입신고 및 확정일자까지 마친 乙이 甲보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

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