문 - 임차인이 존재하는 주택(임대주택)을 매수하였는데, 매수하기 전에 이미 임차인의 채권자가 전 소유자(매도인)를 제3채무자로 하여 임차인의 임대차보증금을 가압류 한 경우 임차인의 임대차보증금반환 요청을 거부할 수 있나요? 

답 - 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 이에 따라 임대주택의 매수인은 매도인과 동일한 임대차계약상의 임대인의 지위를 갖는다고 할 것입니다.

그런데 매수인이 아닌 매도인을 제3채무자로 하여 임차인의 채권자가 임차인의 임대차보증금을 가압류한 경우 매수인은 가압류의 존재사실을 모를 수 있고, 더욱이 가압류 결정문상에는 매도인에게 임대차보증금의 지급을 금하고 있을 뿐, 매수인에게 임대차보증금의 지급을 금지하고 있지 않기 때문에 매수인으로서는 임차인이 가압류된 임대차보증금의 반환을 청구할 때 이를 지급하여야 할지, 거절하여야 할지 의문이 생길 수 있습니다.

이에 대해 최근 대법원(2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판시하여 임대주택의 매수인에게도 매도인에 대한 가압류의 효력이 미치는 것으로 보았습니다.

따라서 위 사안의 경우 임대주택의 매수인은 임대차보증금에 대한 가압류의 효력에 따라 추후 임대차보증금의 가압류권자로부터 추심금의 청구를 받을 우려가 있는바, 임대차보증금에 대한 가압류의 존재를 이유로 임차인의 임대차보증금반환청구를 거부할 수 있다 할 것입니다.

부평구 무료법률상담실 운영
매주 월요일 14:00~17:00
전화예약/기획조정실 ☎ 509-6060