문)갑은 본인 소유 주택을 을에게 보증금 1억원에 임대하고 같은 날 위 주택을 담보로 은행에서 1억 원을 빌리면서 근저당권설정등기를 경료 해주었습니다. 그런데 갑이 은행에 돈을 갚지 않아 결국 위 주택은 경매신청 되었습니다.
만일 을이 계약한 날 이사를 왔고 전입신고까지 하였으며 확정일자까지 받았다면 은행보다 선순위로 배당받을 수 있을까요?
답)주택임대차보호법에 의해 임대차의 등기가 없다고 하더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 보장됩니다. 그리고 우선변제권이 보장되는 근저당권과는그 성립선후에 따라 순위가 결정됩니다. 그런데 위 보증금의 우선변제권은 위 조건을 모두 갖춘 다음날부터 효력이 발생하나(위 법 제3조 제1항), 근저당권은 등기를 경료(또는 접수)한 때 그 효력이 발생합니다. 따라서 위 사례의 경우 비록 을이 계약 당일 위 조건 모두를 충족하였다고 하더라도 그 다음날부터 효력이 발생하므로 같은 날 근저당권이 경료 된 은행보다 후순위자가 되어 배당받을 수 없습니다.

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