본격적인 이사철을 맞아 전세 계약을 앞두고 골머리를 앓는 사람들이 많다. 전세 계약을 잘못해 보증금을 날리는 피해가 종종 발생하기 때문이다. 똑 부러진 전세 계약과 집주인과의 분쟁에서 손해보지 않는 법 등을 알아본다.

내‘전세금’안전하게 지키기

 

 

 본격적인 이사철을 앞두고 전세금을 지키지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 이런 경우를 대비해 임차인들은 계약 전 미리 대상 주택의 등기부등본을 살펴볼 필요가 있다. 등기부상 위험한 권리 관계인 (근)저당권·가압류·가처 분·가등기 등이 이미 설정돼 있다면 만에 하나라도 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문이다. 그러나 이미 설정된 권리의 채권 총액에 전세금을 더한 금액이 예상 경매가액(시세의 70~80%)보다 작을 경우 전세를 들어가더라도 큰 위험은 피할 수 있다.

 

▶대항력 갖추기 
 

 등기부상 아무 문제가 없다면 계약을 해도 좋지만, 계약 후 대항력과 확정 일자를 모두 갖춰야 비로소 전세금을 지킬 수 있다. 이때, 대항력이란 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 제3자에게 적법한 임차인임을 주장할 수 있는 효력을 말한다. 대항력은 주민등록을 마친 다음날 효력이 발생하며, 배우자나 자녀를 제외한 세대주(계약자)만 일시적으로 퇴거를 하더라도 권리는 유지된다. 이때, 잘못된 주소 표기로 세입자들이 대항력을 상실하는 경우가 많다. 그러므로 다세대·연립·아파트 등의 공동주택은 동·호수까지, 단독주택으로 보는 다가구 주택은 지번까지 정확히 기재해야 피해를 막을 수 있다.

 

 

 대항력을 갖추는 것 이상으로 중요한 것은 바로 확정일자를 받는 것이다. 이는 경매가 진행될 때 경락인에게 우선 변제를 신청할 수 있는 권리로, 동주민센터에서 전입신고와 동시에 신청할 수 있다. 후에 집이 경매로 넘어가는 경우 확정일자를 받은 순서에 따라 배당금을 받을 수 있으므로 확정일자 순위는 매우 중요하다. 만약 전세금을 증액했다면 기존 확정일자는 그대로 두고, 증액된 부분만큼 다시 확정일자를 받아야 후순위로 밀리지 않는다는 점 염두에 두어야 한다.

 

 그런데 확정일자만으로는 불안해하며 전세권 설정 등기를 신청하려는 사람을 종종 볼 수 있다. 하지만 이는 기우에 불과할 뿐 사실상 두 권리의 차이는 크게 없다. 확정일자를 받은 것만으로도 전세권 설정 등기를 한 것과 같은 순위 유지 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 따라서 굳이 집주인의 동의와 비용이 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 다만, 전세권 설정 등기를 했다면 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 강제집행을 신청해 전세금을 바로 돌려받을 수 있다는 장점이 있다.

 

 한편, 대항력과 확정일자를 모두 갖췄음에도 미리 설정된 권리 관계로 전세금을 보호받지 못할 수도 있다. 그러나 각 지역별 일정 금액 이하로 전세금을 설정한 소액 임차인이라면 다른 선순위 권리자보다 최우선으로 변제가 가능하다.
최우선 변제는 ▲수도권 4천만원 ▲광역시(군·인천 제외) 3천5백만원 ▲ 그 외 3천만원 이하로 전세금을 설정 했을 때 ▲수도권 1천6백만원 ▲광역시(군·인천 제외) 1천4백만원 ▲그 외 1천2백만원을, 주택 가액의 1/2 범위 안에서 이뤄진다.

 미등기 건물 임차인도 대지가 경매에 들어갔을 때 다른 채권자들보다 일정 금액을 우선 변제 받을 수 있다. 이 경우 배당 요구 종기일 전까지 반드시 배당 요구를 해야만 전세금을 돌려받을 수 있으니 주의해야 한다.

 

☞ 상기 자료는 한국소비자보호원(www.cpb.or.kr)에서 발행하는‘소비자 시대’ 에서 발췌하였으며 가정에서도 개별 구독 가능합니다. (02-3460-3300)