세(稅)테크?… 잘만하면 돈이 보인다

주택소유자 절세방법

꽃피는 3월이 기지개를 펴면서, 판교신도시 분양 시장을 비롯하여 본격적인 이사철이 도래하였다. 서민들의 경우 본인이 주거용으로 거주하고 있던 주택의 처분 전에 새로운 주택을 취득하여 이사를 가는 경우 종전주택의 양도시 세금문제에 대하여 많은 의구심을 갖는다. 이하에서는 사례별로 절세방법에 대하여 살펴보고자 한다.

▲ 1세대 1주택자가 이사 목적으로 새로운 주택을 취득한 경우
1. 보통 이사를 가기위해 새로운 주택을 취득 후에야 종전에 거주하던 주택을 양도한다.
이 경우 새로운 주택을 취득 후 1년 이내에 1세대가 3년 이상 보유(서울,과천 및 택지개발법에서 정하는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 중 특정지역은 2년이상 거주)한 종전 주택의 처분시엔 양도세가 면제된다. 다만, 처분 하는 주택이 6억 이상의 고가주택인 경우에는 6억원까지만 세금이 면제된다.
만약 종전 주택이 3년 미만 보유상태에서 처분하게 되면 세금을 면제받지 못할 뿐만이 아니라 1세대 2주택으로 실제거래가액에 의하여 양도소득세를 신고납부하여야 하니 보유 해수를 잘 판단하여야 한다.
2. <세대> 판단 시 주의할 사항은 주민등록등본 상으로 판단해서는 안 된다. 만약 부부임에도 1세대 1주택 비과세를 받기 위하여 주민등록상 세대를 분리하여 각각 독립적으로 주민등록등본을 가지고 있는 경우에도 동일세대로 보기에 주의를 요한다. 또한 지분으로 보유하고 있는 주택의 경우에도 주택수에 포함되니 주의를 하여야 한다.
3. 2006.1.1 이후 관리처분계획인가를 받은 재건축입주권을 취득 후 1년 내에 비과세요건을 충족한 주택을 처분하는 경우에도 2006.1.1 이후에는 비과세를 받을 수 있으니 이를 이용 이용해 볼 만 하다.

▲ 1세대 2주택자가 이사 목적으로 새로운 주택을 취득한 경우
1. 새로운 주택 취득 후 종전 주택중 하나를 처분 하는 경우에는 처분 시점에서 1세대 3주택이 되기에 60%의 양도세가 나올 수 있으니 주의를 요한다. 이 경우에는 종전 주택 중 양도차익이 적게 나오는 주택을 먼저 처분 하는 것이 절세 방법이다.
2. 1세대 2주택자가 부득이 이사목적으로 새로운 주택을 취득하는 경우에는 먼저 세법상 세대분리가 가능한 세대원이 있는 경우에는 세대분리를 한 후 새로운 주택을 취득하는 것이 좋다.
예를 들어 남편과 아내, 그리고 직장 생활하여 소득이 있는 자식이 동일 세대를 구성하는 경우로서 남편명의로 주택 1채, 자식명의로 주택 1채를 보유하고 있는 경우를 보자. 이 경우에는 새로운 주택을 취득하기 전에 자식을 세대분리 시켜 따로 생활하는 경우 각각 다른 세대로 보기에 중과세를 피할 수 있을 뿐 아니라 비과세도 받을 수 있다.

▲ 입주권(재건축, 재개발)을 소유하다가 이사 목적으로 새로운 주택을 취득한 경우
1. 관리처분계획인가일 현재 재건축 또는 재개발 대상 주택을 1세대가 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대신도시지역 중 일부지역은 2년 이상 거주요건 추가)한 입주권을 가지고 있던 중 이사 목적에서 새로운 주택을 취득하는 경우에는 경우에 따라 양도세가 부과되지 아니한다.
2. 먼저 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내에 조합입주권을 처분하는 경우에는 양도세가 비과세 된다. 만약 이사 목적으로 취득한 새로운 주택의 취득 후 1년 이후에 조합입주권을 처분하는 경우에는 양도세의 비과세가 적용되지 않는 것이다.
3. 조합입주권에 대한 세법 규정은 대단히 복잡하고 난해하다. 이사 뿐 만이 아니라 동거합가, 혼인, 상속 등 다양한 사례에 따라 그 내용이 달라지며 관리처분계획인가일이 2006.1.1 이후 또는 이전에 났는지에 따라 틀려 질 수 있기에 처분 전에 가까운 세무사사무소와 상담하는 것이 절세의 방법이다.
이젠 주택을 통한 재테크 뿐만이 아니라 세테크에도 좀 더 관심을 갖는다면 부자아빠 부자엄마로 일어서는 날도 멀지 않을 것이다.

(김영인 세무사, 한국부동산세법연구소 www.taxks.co.kr)